Юридическая Библиотека - ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Риполь-Сарагоси Ф. Б. -

На главную »  » ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Риполь-Сарагоси Ф. Б.

Гражданское право: ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Риполь-Сарагоси Ф. Б.


    Учебное пособие посвящено рассмотрению главных проблем оценоч­ной деятельности в Российской Федерации на основе зарубежного и оте­чественного опыта. Представлены методологические положения по оцен­ке, основы нормативно-правовой базы процесса оценки, его учетно-аналитическое обеспечение. Освещены некоторые основы финансовой математики применительно к оценке.

    Книга предназначена для студентов и преподавателей экономических, финансовых и других учебных заведений, сотрудников оценочных фирм и практикующих экспертов-оценщиков.



    Риполь-Сарагоси Ф. Б.



    ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

     

    Учебное пособие
























    Москва 2001

    УДК 657.6(075.8)

    ББК 65.053

    Р53
















    Риполь-Сарагоси Ф. Б.

    Р53 Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М,: «Издательство ПРИОР», 2001. - 240 с.

    ISBN 5-7990-0506- 6








    Учебное пособие посвящено рассмотрению главных проблем оценоч­ной деятельности в Российской Федерации на основе зарубежного и оте­чественного опыта. Представлены методологические положения по оцен­ке, основы нормативно-правовой базы процесса оценки, его учетно-аналитическое обеспечение. Освещены некоторые основы финансовой математики применительно к оценке.

    Книга предназначена для студентов и преподавателей экономических, финансовых и других учебных заведений, сотрудников оценочных фирм и практикующих экспертов-оценщиков.









    ISBN 5-7990-0506-6

    © Риполь-Сарагоси Ф. Б.

    © «Экспертное бюро»

    © «Издательство ПРИОР»










    ОГЛАВЛЕНИЕ

    Введение 5

    Глава 1. Основные методологические положения по оценке 12

    1.1. Теоретические основы имущественного, доходного

    и сравнительного подходов к оценке 12

    1.1.1. Основные экономические категории оценки 12

    /. 1.2. Существующие подходы, используемые при выполнении

    оценки 18

    1.1.3. Некоторые основы экономической оценки земли

    (методологические основы) 28

    1.1.4. Стандартные методы оценки и состав отчетов

    о результатах оценки 33

    1.2. Применяемые положения методики накопления активов

    предприятия при их оценке 39

    1.2.1. Оценка основных производственных фондов 39

    1.2.2. Оценка нематериальных активов 45

    1.2.3. Оценка оборотных - активов и задолженности

    предприятия 49

    1.2.4 Некоторые положения для оценки бизнеса 50

    1.2.5. Оценка стоимости земельных участков 52

    1.3. Существующие основные подходы при оценке жилых

    помещений 54

    1.4. Основные положения оценки инвестиционных

    проектов 61

    1.5. Стоимость предприятия-банкрота при его санации,

    оздоровлении 68

    Глава 2. Основы нормативно-правовой базы процесса оценки 73

    2.1. Зарубежный опыт формирования правовой базы

    процесса оценки 73

    2.1.1. Законодательство, стандарты оценочной деятельности,

    сертификаты оценки за рубежом 73

    2.1.2. Европейские сертификаты оценки и кодексы практики

    измерения и поведения оценщика 82

    2.2. Российская нормативно-правовая база процесса

    оценки 88

    2.2.1. Основы российской нормативно-правовой базы оценочной

    деятельности 88

    2.2.2. Правовая основа землепользования и экономической

    оценки земли 90

    2.2.3. Основы нормативно-правовой базы процесса переоценки

    имущества предприятия 94

    2.3. Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику 97

    Глава 3. Учетно-аналитическое обеспечение процесса

    Оценки 100

    3.1. Система информации при оценке (система экономи­ческой

    информации, ее источники, система показателей, подготовка

    и обработка информации) 100

    3.2. Зарубежный опыт формирования учетно-аналитического

    обеспечения процесса оценки 111

    3.3. Данные учета и отчетности как информационное поле

    оценочной деятельности 126

    3.4. Особенности финансового и управленческого анализа

    в процессе оценочной деятельности 133

    Глава 4. Основы финансовой математики для выполнения

    оценочной деятельности 147

    4.1. Основы финансовой математики 147

    4.2. Основные функции денег 153

    4.3. Формирование денежных потоков, влияющих на

    стоимость объекта оценки. Определение доходности 159

    Приложение 163

    Литература 178



     







































     

     

    ВВЕДЕНИЕ


    Продолжающееся углубление экономических реформ в России фор­мирует различные типы рынков, например: недвижимости, нематери­альных активов, интеллектуальной собственности, фондовые и т. д. Важ­ным сектором фондового рынка является рынок имущества промыш­ленных предприятий. В России он еще находится в стадии становления. Имущественные комплексы предприятий становятся товарами, а появ­ление таких товаров на рынке вызвано многими процессами, связанны­ми с изменением отношений собственности: приватизация государствен­ных и муниципальных предприятий, организация акционеров по прода­же акций приватизируемых предприятий, банкротство несостоятельных предприятий и следующая за этим распродажа их имущества, имуще­ственные взаимоотношения между совладельцами малых предприятий, аренда имущества предприятий и др.

    В производственно-экономической практике экономических субъек­тов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оце­нить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимо­сти не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кре­дитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных спо­ров, налогообложению и т. д. Отсюда возникает потребность в специали­стах, которые могут решать данную задачу квалифицированно и беспри­страстно. Некоторые экономисты проходят дополнительное обучение и получают профессию эксперта-оценщика имущества, в частности, не­движимости. Профессиональная деятельность оценщиков уже распрост­раняется на оценку стоимости самых разных имущественных комплек­сов и различных видов собственности.

    Предлагаемая работа знакомит читателя с основными положениями по оценочной деятельности, оценке стоимости имущества промышлен­ных предприятий. В некоторых работах, например, проблемы оценки не­движимости и оценки стоимости предприятия в целом обычно разделе­ны, хотя между ними есть много общего. В данной работе обе эти пробле­мы рассматриваются в единстве. В книге рассказано о том, какие науч­ные принципы положены в основу определения рыночной стоимости и какие методы оценки имущества наиболее эффективны в зависимости от характера оцениваемого имущества. Хотя автор отталкивался от зару­бежного опыта, так как отечественного пока еще мало, тем не менее, все вопросы рассмотрены в приложении к российским условиям, и он наде­ется, что данная книга может быть полезна для различных категорий специалистов, тем или иным образом связанных с решением практиче­ских вопросов в сфере фондового рынка и деятельности предприятий.

    Развитие рыночных отношений в российской экономике увеличива­ет потребность в оценке бизнеса. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и во исполне­ние Постановления Правительства РФ № 932 от 20 августа 1999 г. между ведомственной комиссией Мингосимущества и Министерством образо­вания РФ подготовлены государственные требования к программам по­вышения квалификации и профессиональной переподготовки оценщи­ков различных объектов собственности. Требования к результатам и к процедуре оценки формируются также в рамках действующего Закона РФ «Об акционерных обществах», когда проводится оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками (напри­мер, при дополнительной эмиссии или при выкупе акций). Увеличива­ется роль оценки предприятия, бизнеса при выборе обоснованного на­правления его реструктуризации.

    Возрастающая роль результатов оценки и увеличивающийся спрос квалифицированных экспертов привели к появлению новой профессии, утвержденной Постановлением Министерства труда и социального раз­вития Российской Федерации от 27 ноября 1996 г. № 11 «Оценщик (экс­перт по оценке)». В соответствии с действующей в России законодательной базой с января 2000 г. предполагается введение лицензирования оце­ночной деятельности в Москве лицензирование оценщиков действует уже несколько лет). На основании предыдущей законодательной базы в Российской Федерации действовала система сертифицирования экспер­тов-оценщиков (в соответствующих центрах подготовки) с последую­щей их аккредитацией в региональных, государственных комитетах по статистике.

    Разработаны и действуют в Российской Федерации различные учеб­ные программы для подготовки экспертов-оценщиков и получения до­полнительного образования в области оценки. Эти программы соответ­ствуют квалификационной характеристике по должности экспертов-оценщиков (различных направлений). Так, программа для подготовки экс­перта с квалификацией «Оценщик (эксперт по оценке имущества)» вклю­чает в себя следующие основные темы:

    нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности в РФ;

    типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание;

    основы теории стоимости денег во времени;

    анализ налогообложения недвижимости при ее оценке;

    доходный метод оценки недвижимости;

    основы инвестиционно-ипотечного анализа;

    оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж;

    учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости;

    оценка стоимости земли;

    затратный метод оценки недвижимости;

    практика оценки недвижимости.

    Оценка недвижимости в настоящее время является одним из наибо­лее распространенных видов оценочной деятельности.

    Под недвижимостью понимается участок земли, включая простран­ство над ним и содержимое недр, а также строения на участке земли и все то, что неотделимо от земли, т. е. недвижимость — это земля и все, что постоянно закреплено за ней. Для того чтобы решить вопрос о том, что можно, а что нельзя отнести к недвижимости, выясняют, как при­соединена эта часть к объекту, применимость этой части к другому объекту и намерения сторон.

    Собственнику недвижимости принадлежит пакет прав: владения, пользования, залога, распоряжения, завещания и т. д. Недвижимость в рыночной экономике является товаром, следовательно, возникает не­обходимость в ее оценке. Одной из причин, вызывающих необходимость оценки недвижимости, является ее купля-продажа.

    Важной причиной развития оценки является расширение сферы за­логового кредитования. В силу того, что обычно величина стоимости ак­тивов по бухгалтерской отчетности резко отличается от их фактической стоимости, требуется их оценка. Повышение риска, характерное для ры­ночной экономики, ведет к дальнейшему развитию страхования, в про­цессе которого возникает необходимость определения стоимости недви­жимости в преддверии возможных потерь. Потребность в оценке возни­кает и при решении вопроса о том, в какую недвижимость инвестиции более доходны. Оценка недвижимости необходима и для обоснованного определения арендных платежей.

    В оценке недвижимости нуждается и государство, прежде всего в це­лях налогообложения.

    Итак, в рыночной экономике оценка недвижимости нужна всем, кто с ней связан: собственникам, управляющим, банкирам, работникам стра­ховых и налоговых служб, инвесторам.

    Из многообразия целей, которые может преследовать оценка, выте­кает многообразие видов стоимостей.

    В плановой экономике обычно при оценке использовалась балансо­вая стоимость. Однако в рыночной экономике наиболее часто требуется определить рыночную стоимость или, как ее еще называют, справедли­вую рыночную стоимость. Рыночная стоимость — это цена, выраженная в деньгах или их эквивалентах, с которой согласны, желающий продать продавец и желающий купить покупатель, не подверженные никакому давлению и имеющие ясное представление обо всех относящихся к по­купке фактах. Весьма важно, что при определении рыночной стоимости речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая сделка купли-продажи исходя из спроса и предложения на конкретном рынке и в определенное время, т. е. оценка для всех людей в целом. Стоимость в пользовании — это стоимость недвижимости для специфического потребителя. Стоимость в пользовании — это субъектив­ная оценка для конкретного пользователя. Одной из разновидностей сто­имости в пользовании является инвестиционная стоимость. Инвестици­онная стоимость — это стоимость оцениваемого объекта для специфи­ческого инвестора, в противоположность рыночной стоимости, при оп­ределении которой речь идет о типичном покупателе или типичном ин­весторе.

    Оценка недвижимости экономически целесообразна, если она имеет полезность, есть спрос на нее, она относительно дефицитна и возможен ее переход к другому лицу. Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости, можно сгруппировать следующим образом:

    1. Физические: природные (земля, климат, ресурсы) и созданные че­ловеком (инфраструктура).

    2. Социальные: уровень и стиль жизни, размер семьи и т. д.

    3. Экономические: доход, занятость и цены.

    4. Политические: зонирование, налоговая политика, защита окружаю­щей среды.

    Цена может отличаться от стоимости. Важнейшими факторами, вли­яющими на отклонение цены от стоимости, являются: структура финан­сирования (приемлемый уровень стоимости заемного капитала ведет к росту цен на недвижимость), вынужденная продажа или продажа под сильным нажимом; принудительная покупка; неинформированность сто­рон; неверное представление фактов.

    Информация, необходимая для оценки недвижимости, собирается на рынке недвижимости. Рынок недвижимости — это механизм, посред­ством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены. Назначение этого механизма — соединить интересы покупателей и про­давцов. Рынок недвижимости локализирован и сегментизирован, так как недвижимость не подлежит передвижению, а стоимость зависит от окру­жения. Рынок недвижимости сегментирован, так как разные пользовате­ли имеют разные потребности и разные ресурсы.

    Теоретическим основанием процесса оценки является унифициро­ванный набор оценочных принципов. Принципы основаны на наблюде­нии за поведением людей при сделках с недвижимостью. Принципы оцен­ки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям:

    1. Основанные на представлениях пользователей.

    2. Связанные с землей и ее разработкой.

    3. Связанные с рыночной средой.

    4. Наилучшего и наиболее эффективного использования.

    Все принципы оценки тесно взаимосвязаны, их множество не озна­чает, что к каждому объекту можно применить все принципы сразу. Прин­ципы отражают лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. Но в реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иног­да искажает реализацию тех или иных принципов оценки. Несовершен­ство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономи­ческого поведения людей, а не гарантируют такого поведения.

    В центре рыночной экономики стоит потребитель, поэтому начнем рассмотрение принципов оценки с тех из них, что основаны на пред­ставлениях пользователя. Они включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику.

    Полезность — это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

    С позиции пользователя совершенно логичной является оценка не­движимости не выше минимальной цены за аналогичную недвижимость с такой же полезностью. Сходным образом будет неразумно заплатить за существующую недвижимость больше, чем стоит создание заново друго­го объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

    Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

    Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — ожи­дания, так как полезность недвижимости связана со стоимостью про­гнозируемых будущих выгод.

    Ожидание - это определение нынешней стоимости дохода или дру­гих выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объек­том недвижимости.

    Вторая группа принципов оценки объединяет принципы, связанные с землей и ее разработкой. Эта группа включает в себя следующие прин­ципы: остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономической величины и экономического раз­деления.

    Как известно, любая экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и уп­равления. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факто­ры рабочей силы и управления должны быть привлечены к ней. Это озна­чает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факто­ры, и лишь остаточная сумма идет на оплату земли. Экономическая тео­рия гласит, что земля имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

    Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшить затраты, или удовлетворить какие-либо особые потребности. Так, владелец магазина больше заплатит за место, которое более до­ступно большому числу покупателей. С другой стороны, производитель автомобилей заплатит больше за место, находящееся рядом с трассой. И еще один пример. Пользователь-жилец больше запла/dtтит за место, откуда открывается красивый вид.

    Увеличение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения эконо­мической теории вытекает еще один принцип оценки недвижимости, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тен­денцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после дости­жения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже за­медленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и предельных издержек, поэтому и называется принципом предельной производитель­ности. Данный принцип можно проиллюстрировать на следующем при­мере.

    Собственники земли обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Пусть компа­ния владеет одним гектаром земли. Если она построит один дом, ее при­быль составит 10 млн. руб. По мере того как на этом участке строится все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшать­ся и рыночная цена каждого следующего дома будет снижаться из-за уменьшения величины участка земли. При постройке до двух домов при­быль растет увеличивающимися темпами по закону экономического ро­ста. Затем, хотя прибыль на каждый дом снижается, плотность, доходя­щая до 4 или 5 домов, фактически увеличивает общую прибыль компа­нии-застройщика. Однако как только компания строит свой шестой дом, она начинает терять общую прибыль.

    Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена, если слишком много — перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно в соответствии с прин­ципом остаточной продуктивности стоимости земли.

    Чтобы отдача от земли была максимальной, ей наносится определен­ный ущерб. Все факторы производства должны находиться в надлежащей пропорции друг с другом.

    Приемлемая величина застройки земли определяется конкурентны­ми условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим месторасположением, который или слишком мал или слиш­ком велик для возможных пользователей, может быть недостаточно вы­соко оценен рынком. Например, участок на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Однако если он слишком мал, то возникнут проблемы с местом для зон обслуживания и складирования. Если участок слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительных доходов действующей станции. Принцип эко­номической величины - это тот же принцип сбалансированности, взя­тый в иной плоскости. Примером этого принципа является стоимость сложения. Она имеет место, когда два или более участков земли собира­ются в одну полоску, стоимость которой становится больше стоимостей отдельных участков. Отсюда следует понятие экономической величины участка. Экономическая величина — это количество земли, пропорцио­нально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землеполь­зования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

    Как уже отмечалось, собственность на недвижимость представляет собой пакет прав, причем эти права по законодательству обычно можно разделять и продавать по отдельности. Принцип экономического разде­ления гласит, что права на недвижимость следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Разде­ление может происходить по-разному, например:

    • физическое — разделение на воздушное пространство, поверхность земли и ее недра или подразделение участка земли;

    • разделение времени владения — аренды, пожизненные владения, будущие имущественные интересы;

    • разделение прав на пользование — права на пользование другими лицами, лицензии, юридически оговоренные ограничения;

    • разделение по видам прав на собственность — совместные аренды, партнерства, трасты, корпорации, опционы, контакты, оговоренные ус­ловиями продажи;

    • разделение по видам участия в собственности — первые закладные, производственные закладные, налоговые залоги, судебные залоги, учас­тие в капитале.

    Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интересов, в резуль­тате чего общая стоимость возрастает, В третью группу объединены прин­ципы спроса и предложения, альтернативности, соответствия, регрессии и прогрессии, конкуренции, зависимости и изменчивости.

    Недвижимость обладает стоимостью, если она имеет полезность и находится в относительном недостатке. Предложение — это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по данной цене. Спрос основан на желании потенциальных покупателей, приобрести недвижи­мость; при этом имеется в виду наличие у них необходимых для этого финансовых ресурсов. В долгосрочном аспекте спрос и предложение яв­ляются относительно эффективными силами в определении направле­ния изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием мо­нопольного положения собственников. Кроме того, государственные механизмы контроля могут влиять на этот рынок.

    Если имеет место избыточное предложение или отсутствует спрос, цены будут снижаться. Б краткосрочном аспекте предложение относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложений недвижи­мости требуется длительное время на их создание, а, следовательно, даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Также трудно естественным путем уменьшить предложение недвижимо­сти, если ее величина превышает платежеспособный спрос. Противопо­ложное влияние на цены оказывает недостаток предложения или повы­шенный спрос. Спрос обычно бывает более эластичным, чем предложе­ние, он сильнее реагирует на изменение цен и тенденции. Когда спрос и предложение сбалансированы, рыночная цена отражает себестоимость. Если рыночные цены выше себестоимости и прибыль растет, начинают строить новую недвижимость, и постепенно равновесие восстанавлива­ется. Если же рыночные цены ниже себестоимости, то новое строитель­ство замедляется или вообще останавливается до тех пор, пока рост спроса не вызовет увеличение цен.

    Рынок - это свобода, следовательно, при любой сделке каждая из сторон имеет возможность выбора. Например, продавец недвижимости может не хотеть продавать ее определенному покупателю или может ре­шить не продавать ее вообще. Покупатель также имеет целый ряд альтер­натив. Наличие альтернатив влияет на цены, поэтому еще одним прин­ципом оценки является принцип альтернативности. Полезность опреде­лена во времени и в пространстве, и рынок увеличивает эту определен­ность, прежде всего через цену. Если недвижимость соответствует ры­ночным стандартам, характерным в данное время для данной местно­сти, то цена на нее будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как прави­ло, отражается через более низкую цену на данную недвижимость. С дей­ствием такой закономерности связан другой принцип оценки — прин­цип соответствия. Соответствие — это то, в какой степени архитектур­ный стиль и уровни удобств, предлагаемых данной недвижимостью, от­вечают потребностям и ожиданиям рынка. Принцип соответствия не оз­начает, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле, но архитектурные стили должны быть совместимы с практикой использования земли.

    С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрес­сии. Регрессия имеет место, когда вариант использования земли являет­ся чрезмерно усовершенствованным в данных рыночных условиях. На­пример, если дорогой дом построен в дешевом квартале, рыночная цена на такой дом скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство. Профессия имеет место, Когда в результате функционирования сосед­них объектов землепользования повышается стоимость данного объекта. Например, если в торговой зоне реконструируется несколько магази­нов, может возрасти стоимость всех магазинов в этой зоне.

    Люди пытаются максимально увеличить свое богатство. Если они ви­дят, как другие извлекают избыточные или монопольные прибыли из операций с недвижимостью, они пытаются сами проникнуть на этот рынок. Обострение конкуренции приведет к росту предложений данного типа недвижимости в данном районе. Если спрос при этом не возраста­ет, средний чистый доход от данного типа недвижимости будет снижать­ся. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нор­мальных или полностью исчезнуть. Этот принцип важно использовать при оценке будущих доходов от недвижимости.

    Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость недвижимо­сти, является местоположение. Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, это обыч­но влияет на стоимость недвижимости. Изменения в характере земле­пользования могут оказывать позитивное или негативное влияние на стоимость. Величина влияния связана с масштабами нового землеполь­зования и связями между объектом недвижимости и новым использованием. Принцип зависимости заключается в том, что стоимость объект недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на стоимость недвижимости в прилегающих окрест­ностях.

    Объекты недвижимости проходят через циклы роста, зрелости, упад­ка и обновления. На оценке недвижимости сказываются и внешние изменения, как на национальном, так и на международном уровнях. Из вышесказанного следует, что при оценке недвижимости необходимо со­блюдать принцип изменчивости.

    Ведущим принципом оценки недвижимости, объединяющим все дру­гие принципы, является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости,

    Наилучшее и наиболее эффективное использование — это разумное и возможное использование, которое поддержит наивысшую нынешнюю стоимость на фактическую дату оценки, или то использование, выбран­ное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости недвижимости.

    Более развитые школы оценки недвижимости имеются и в европей­ских странах рыночной экономики, таких как: Англия, Франция, Гер­мания, Испания и др. Происходит процесс становления профессиональ­но и в бывших странах социалистического лагеря (Польша, Болгария, Чехия и др.) В каждой из этих стран имеется своя специфика становле­ния, организации и развития оценочного дела. Однако имеется и много общих черт, о которых будет сказано дальше.

    В странах с рыночной экономикой исходят из следующей формулы: «Без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост, без экономического роста невозможна политическая стабильность».

    В настоящее время созданы и функционируют международные орга­низации по оценке недвижимости. В Европе — это Европейская группа по оценке основных фондов, которая создана в 1977 г. с целью установ­ления единых стандартов по оценке для целей финансовой отчетности. Существует также Международный комитет по стандартам оценки иму­щества (IVSC), Международный комитет по оценке основных фондов и другие международные организации.

    Одна из главных целей этих организаций — выработка единых стан­дартов оценки, без которых невозможно привлечение серьезных инвес­тиций из-за рубежа.

    На современном этапе профессиональными оценщиками в России за основу принята теория оценки недвижимости, разработанная американ­скими специалистами.

    Начиная с мая 1993 г. в России прошли организованные Институтом Экономического Развития (ИЭР) Всемирного Банка семинары по под­готовке специалистов по оценке недвижимости, проведенные амери­канскими оценщиками, которые подготовили более 150 человек. В на­стоящее время в России насчитывается более 5000 сертификационных оценщиков.

    Предлагаемое учебное пособие имеет своей целью доходчивое изло­жение основных положений об оценочной деятельности с учетом ста­новления рыночных отношений, рынков недвижимости, ценных бумаг, рынка нематериальных активов, рынка предприятий и т. д.





































  • Фабрика мебели для дошкольных учреждений читать далее.