Юридические исследования - О ПРИВАТИЗАЦИИ И ДЕПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ А.В. Жгунова -

На главную >>>

Гражданское право: О ПРИВАТИЗАЦИИ И ДЕПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ А.В. Жгунова


    В соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда  жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда передаются в собственность  граждан по договору передачи жилых помещений в собственность, заключаемому владельцем жилищного фонда с гражданами, пользующимися жилыми помещениями в качестве нанимателей, в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления. Данный договор (заключаемый в простой письменной форме) является гражданско-правовым, сделкой. Вместе с тем, этому договору присущи определенные особенности, отличающие его, в первую очередь, от тех, в отношении которых безусловно применимо правило о свободе договора. А именно, заключение договора передачи жилых помещений в собственность является обязательным для владельца государственного и муниципального жилищного фонда, если к тому есть воля гражданина-нанимателя  жилого помещения. По мнению В.В. Витрянского “... договор заключается в принудительном порядке в силу законодательства о приватизации”.Что вполне соответствует положениям ст. 421 ГК о свободе договора. Понуждение к заключению договора допускается, если это предусмотрено ГК, другим законом или добровольно принятым обязательством.

     


    Сибирский юридический вестник. 2000. № 3.

     

    ВОПРОСЫ ЧАСТНОГО ПРАВА И ЦИВИЛИСТИКИ

     

     

     

    ©  2000 г.    А.В. Жгунова

     

     

    О ПРИВАТИЗАЦИИ И ДЕПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

     

     


    В соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда  жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда передаются в собственность  граждан по договору передачи жилых помещений в собственность, заключаемому владельцем жилищного фонда с гражданами, пользующимися жилыми помещениями в качестве нанимателей, в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.[1]

     

    Данный договор (заключаемый в простой письменной форме) является гражданско-правовым, сделкой.[2] Вместе с тем, этому договору присущи определенные особенности, отличающие его, в первую очередь, от тех, в отношении которых безусловно применимо правило о свободе договора. А именно, заключение договора передачи жилых помещений в собственность является обязательным для владельца государственного и муниципального жилищного фонда, если к тому есть воля гражданина-нанимателя  жилого помещения. По мнению В.В. Витрянского “... договор заключается в принудительном порядке в силу законодательства о приватизации”.[3] Что вполне соответствует положениям ст. 421 ГК о свободе договора. Понуждение к заключению договора допускается, если это предусмотрено ГК, другим законом или добровольно принятым обязательством.[4]

     

    Применительно к приватизации жилых помещений понуждение к заключению договора “ исходит” от Закона о приватизации жилищного фонда. Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает на основе двух юридических фактов: договора о бесплатной передаче жилого помещения в собственность и регистрации этого договора;[5]  право собственности на жилье  возникает с момента регистрации договора (в соответствии с Законом РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 30 июля 1997г.[6]). В результате приватизации бывший наниматель жилого помещения становится его собственником; прекращается договор жилищного найма и возникает правоотношение собственности.

     

    Деприватизация жилых помещений как явление “зародилось” относительно давно. Одними из первых “скупые” сведения о ней появились в печати в первой половине 90-х годов, в  частности, по поводу расторжения договора о приватизации жилья в г. Орле.[7] В дальнейшем информация о деприватизации жилья перестала быть “секретной”. Так, в 1996 г. были “оглашены” данные о том, что за прошедший (1995 г.) в Москве приватизировано 100 тысяч квартир, а деприватизировано - 50 тысяч; в  Ярославле за два года (1994-1995) деприватизировано тысяча квартир.[8] Деприватизация жилых помещений “набирала ход”, получая при этом достаточно широкое распространение.[9] Причин тому множество. Одна из них - своеобразные “неурядицы” с внесением платы за содержание и ремонт жилых помещений, за коммунальные услуги; до недавнего времени всё это в обобщенном, собирательном значении называлось (и, прежде всего, в обиходе) “квартплатой”, что, естественно, являлось психологическим “стимулятором”, подталкивающим к деприватизации жилых помещений, - ведь собственники не должны оплачивать занимаемые ими “квадраты” - и, одновременно, барьером, отпугивающим граждан - нанимателей от приватизации жилых помещений. В числе причин, побуждающих к деприватизации жилых помещений и существенно замедляющих ход приватизации (“наперекор” желанию владельцев государственного и муниципального жилищного фонда) следует назвать и такую как взимание налога на собственность (что влечет за собою дополнительные расходы граждан); причем, постоянные “слухи-разговоры” о резком повышении этого налога отнюдь не способствуют ускорению процесса  приватизации, а, наоборот, провоцируют граждан на деприватизацию жилых помещений. Помимо  названных обстоятельств, “заставляющих” граждан отказываться от права собственности на приватизированное жилое помещение, нужно указать и на определенные сложности с оформлением сделок, где с одной стороны “фигурируют” приватизированные квартиры, с другой - неприватизированные (например, при обмене более выгодным оказалось не совершать сделки с недвижимостью, а деприватизировать квартиры; немаловажным к тому же является вопрос о том, “чтобы сделки граждан с приватизированными квартирами не рассматривались как получение дохода”[10]). Приватизация жилого помещения, с одной стороны, - это благо “ позволяющее собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, с другой - новые довольно обременительные заботы и расходы...”[11]

     

    Довольно-таки продолжительное время деприватизация жилых помещений осуществлялась без нормативного на то регулирования; практика сама вырабатывала “регуляторы” решения данного вопроса и исходила (и исходит) при том из того, что собственники приватизированных жилых помещений могут вновь стать их нанимателями. Следовательно, речь можно вести о признании практикой права собственника приватизированного жилого помещения на расторжение договора передачи жилого помещения в собственность. Это есть ничто иное как своеобразное возвращение сторон в первоначальное положение. Однако о реституции как таковой (в плане последствий признания договора недействительным) говорить здесь оснований, очевидно, нет. Вполне обоснованным представляется  мнение Ю.К. Толстого о том, что расторжение договора может иметь место тогда, “когда он полностью или частично не исполнен”. Если же договор исполнен, “то расторгать нечего”. Деприватизация же означает прекращение правоотношения собственности и возникновение правоотношения по жилищному найму. Ю.К. Толстой предлагает предоставить гражданину право на  заключение договора деприватизации жилья, на основе которого гражданин-собственник мог бы снова стать нанимателем жилого помещения.[12]

     

    Вместе с тем, надо полагать, теоретические “тонкости”, “разночтения” по поводу того, “есть что расторгать” или нет, возможна или нет реституция как следствие деприватизации жилого помещения, не меняют сути дела применительно именно к результату такого явления как деприватизация жилого помещения. Как бы то ни было, в конечном счете всё  сводится (в отношении к деприватизации жилых помещений) к применению терминологии: “Признание договора “недействительным”[13]. Видимо, так “удобнее”, так “повела” себя практика, “проторив” дорогу деприватизации жилых помещений. Хотя по сути своей деприватизация жилых помещений (при отсутствии оснований для признания договора недействительным) означает отказ от права собственности на жилое помещение.

     

    Как известно, жилые помещения принадлежат к недвижимым вещам, являются  весьма значимым для общества (и государства) имуществом. И бывший собственник (государственный или муниципальный орган) при деприватизации жилья (при отказе гражданина от права собственности на жилое  помещение) не может не принять жилое помещение в свою собственность. В проекте Жилищного кодекса (от 23.02.1999 г.) - п. 3 ст.30 - сказано, что (при наличии всех иных к тому  обстоятельств) собственник жилищного фонда или управомоченное им лицо обязан принять жилье в собственность и заключить с гражданином договор социального найма. Кстати, в упомянутой норме проекта Жилищного кодекса речь идет не о расторжении договора передачи жилого помещения в собственность, а о праве гражданина передать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение бывшему собственнику (владельцу жилищного фонда). То есть в проекте Жилищного кодекса, по сути дела, предусмотрено право гражданина-собственника приватизированного жилого помещения на отказ от права собственности на это жилое  помещение.

     

    Далее, в названной статье проекта Жилищного кодекса к ряду условий, при которых возможна деприватизация жилого помещения, отнесено такое как отсутствие у гражданина (желающего деприватизировать жилье) другого жилого помещения для постоянного проживания. В связи с чем возникает естественный вопрос: на чем основано данное положение проекта ЖК? Почему жилое помещение, о деприватизации которого идет речь, должно быть единственным для постоянного проживания? Подобное, пожалуй, имеет определенный смысл только в ситуации, когда у гражданина, желающего отказаться от права собственности на приватизированное жилье, есть другое, предоставленное ему по договору социального найма. Ибо по смыслу действующего жилищного законодательства с гражданином может быть заключен только один договор социального найма. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики указала, что возникновение права на другое жилое помещение по договору социального найма влечет за собою прекращение такого права на жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде.[14] Во всех иных случаях, по-видимому, означенное требование в отношении возможности деприватизации жилых помещений необоснованно. Так, гражданин может иметь другое жилое помещение на праве собственности; и это  обстоятельство не должно стать препятствием для деприватизации им жилого помещения, в котором он проживал до  приватизации как наниматель. От какого “злого умысла” в данной ситуации следует “страховаться” не допуская деприватизацию жилого помещения? По букве закона гражданин может быть одновременно и нанимателем жилого помещения (по договору социального найма) и собственником другого жилого помещения[15].

     

    Положение о приватизации жилищного фонда в г. Иркутске (от 17 ноября 1999 г.[16]) содержит правила о порядке расторжения (изменения) договора передачи жилых помещений в собственность граждан (раздел IV Положения). Следует отметить, что в указанном нормативном акте применительно к возможности деприватизации жилых помещений речь идет, прежде всего, о желании граждан-собственников приватизированных жилых помещений на расторжение договора передачи жилого помещения в собственность. Следовательно, на деприватизацию жилого помещения должна быть “добрая воля” собственника приватизированного жилого помещения. Что  означает предоставление гражданам, приватизировавшим жилые помещения, права на заключение договора о их деприватизации. Тем не менее, как видим, при этом употребляется та же “расхожая” терминология о “расторжении договора передачи жилых помещений в собственность”. Так что, по всей вероятности, как раз “удобством” применения можно объяснить “внедрение” этой терминологии и в правовую литературу, и в практику, и, уже,  в нормативный материал.

     

    Названное выше иркутское Положение о приватизации жилых помещений относительно возможности их деприватизации (также как и проект ЖК) содержит ряд “ограничительных” моментов, не позволяющих деприватизировать жилые помещения (ненадлежащее санитарно- техническое состояние жилого помещения, задолженность по налогу на недвижимость, по платежам за техническое обслуживание жилья и коммунальные услуги). Помимо того, жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств (“не передано в залог, не продано, не являться объектом рассмотрения иска в суде”). Право собственности граждан на приватизированное жилое помещение прекращается с момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора передачи жилого помещения в собственность, т.е. с момента регистрации договора деприватизации жилого помещения. С момента прекращения права собственности на жилое помещение гражданин вновь становится его нанимателем. Кстати, весьма небезынтересно правило указанного Положения о том, что граждане, деприватизировавшие свои жилые помещения “приобретают” (т.е. сохраняют) право на бесплатную передачу в собственность (т.е. на последующую приватизацию) того же или иного жилого помещения в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Каких-либо количественных ограничений для деприватизации и последующей приватизации жилых помещений не предусмотрено.

     

    Таким образом, заключение договора деприватизации жилого помещения (расторжение договора о приватизации жилья) - если на то есть желание гражданина - собственника - (и при соблюдении им предусмотренных на сей счет законом условий) для государственного или муниципального органа является обязательным (равно как и заключение договора передачи жилых помещений в собственность, на что уже указывалось выше). Такая обязанность соответствующих  органов (в отношении расторжения договора приватизации жилого помещения) вполне “вписывается” в законодательную “конструкцию”. Законоположение (ст. 450 ГК) позволяет учитывать волю только одной стороны на расторжение договора, если это предусмотрено как ГК, так и другим законом; деприватизация же жилых помещений, как явление, вслед за практикой, получает свое нормативное закрепление (о чем свидетельствуют упомянутые выше положения, в том числе, и проекта Жилищного кодекса). Другое дело, что по своей сути деприватизация жилого помещения как таковая (при отсутствии оснований для признания договора приватизации жилья недействительным) представляет собою, как уже отмечалось, отказ от права собственности (а не расторжение уже исполненного договора).

     

    Итак, деприватизация жилого помещения имеет место, во-первых, при отказе от права собственности на приватизированное жилое помещение. Независимо от каких-либо на то причин. Во-вторых, деприватизация жилого помещения возможна и тогда, когда налицо основания признания сделки (договора передачи жилого помещения в собственность) недействительной. В этом, втором случае речь идет не о добровольном отказе гражданина от права собственности, а о защите жилищных прав и интересов гражданина, нарушенных при приватизации жилого помещения (допустим, когда имело место понуждение к приватизации[17]). Что касается возможности признания сделки по приватизации квартиры недействительной вследствие заблуждения относительно мотивов сделки, то Президиум Верховного Суда РФ указал по этому поводу на то, что заблуждение в мотивах сделки не имеет существенного значения. Признать сделку по приватизации жилого помещения недействительной можно лишь по предусмотренным законом основаниям[18]. Значит, в подобных ситуациях следует говорить о заключении договора деприватизации, об отказе от права собственности на жилое помещение (о  расторжении договора по приватизации жилого помещения, наконец), а о не признании сделки по приватизации жилья недействительной. Само собой разумеется, что и “ заблудившись”  в мотивах сделки (приватизации) - “не знал”, “ не думал”, “ошибся”... - гражданин, желающий снова стать нанимателем жилого помещения (если соответствующие органы будут чинить тому препятствия) может обратиться в суд за защитой своего права на деприватизацию жилого помещения.

     

    В целях единообразия  применения на всей территории Российской Федерации (в том числе, и в чисто “терминологическом” аспекте) положений о деприватизации жилых помещений представляется целесообразным в новом Жилищном кодексе закрепить право граждан - собственников приватизированных жилых помещений на отказ от права собственности, на заключение договора  деприватизации; причем, независимо от наличия у них в постоянном пользовании другого жилого помещения на праве собственности. И, кроме того, в новом Жилищном кодексе, надо полагать, следует указать на возможность деприватизации жилых помещений при наличии к тому оснований для признания сделки по прива­тизации недействительной. Что позволит всем гражданам более четко ориентироваться в вопросах деприватизации жилых помещений. В связи с этим соответствующие предписания, касающиеся деприватизации жилых помещений, необходимо, вероятно, предусмотреть в проекте Жилищного Кодекса.

     

     

     



    [1] Ст. 7 (ч.1) Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 4 июля 1991г.// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959; Закон РФ от 23.12.92 “О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 2. Ст. 67.

     

    [2] Исрафилов И. Форма сделок по приватизации жилья// Рос. юстиция. 1995. №11. С. 37-39.

     

    [3] Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре (курс лекций)// Вестн. Высшего Арбитражного Суда Рос. Федерации. 1995. №10. С.114.

     

    [4] Кабалкин А. Понятие и условия договора// Рос. юстиция. 1996. №6. С.20.

     

    [5] Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С.79.

     

    [6] Рос. газета. 1997. 30 июля.

     

    [7] Киреев Н. Оброк на жилье// Рос. газета. 1994. 27 сент.

     

    [8] Овчаров М. Моя квартира - не моя крепость. В Ярославле тысяча человек отказалась от приватизированных квартир. Ульянова Ю. Моя квартира - не моя крепость... А в Москве уже 50 тысяч, но это большой секрет// Известия. 1996. 4 апр.

     

    [9] Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С.42; Невинная И. Расприватизируйте мою квартиру обратно!// Рос. газета. 2000. 14 апр.; Приватизирована и очень опасна// Рос. газета. 1998. 13 нояб.

     

    [10] Ульянова Ю. Моя квартира - не моя крепость... А в Москве уже 50 тысяч, но это большой секрет// Известия. 1996. 4 апр.

     

    [11] Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С.201.

     

    [12] Толстой Ю.К.  Жилищное право. М., 1996. С.42-43.

     

    [13] Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилого фонда. М., 1996. С.82; Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М., 1997. С.216; Титов А.А. Новые способы получения жилья. М., 2000. С.144.

     

    [14] Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. №8. С.19.

     

    [15] Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. №9. С.3.

     

    [16] Вост.-Сиб. правда. 1999. 26 нояб.

     

    [17] Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 4. С.20-21.

     

    [18] Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 5. С.20.

     


  • Завтра приобрести натяжной потолок черный за небольшие деньги можно. Останетесь довольны! . программа передач