Юридические исследования - Договор имущественного найма - правовой анализ. -

На главную >>>

Гражданское право: Договор имущественного найма - правовой анализ.


    По договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) индивидуально-определенную вещь во временное пользование либо во временное пользование и владение, а наниматель обязуется вносить плату за это.


    ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА.

     

    1)Научное понятие, легальное понятие.

     

    По договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) индивидуально-определенную вещь во временное пользование либо во временное пользование и владение, а наниматель обязуется вносить плату за это.

     

    2)Правовое регулирование ГКРМ.

     

    Книга 3, Раздел 3, Глава 8, статьи 875-910.

     

    3)Иные нормативные акты.

     

    указы Президента;

    постановления Правительства РМ;

    нормативные акты отдельных министерств и ведомств;

    обычаи делового оборота;

    нормы Раздела первого ГК РМ об обязательствах и договорах в общем (заключение договоров, цена и пр.).

     

    4)Сравнительный анализ с другими договорами.

     

    От договора дарения  договор имущественногго найма отличается небезвозмездным характером , т.е. присутствие эквивалентно возмездных отношений между сторонами договора.

                От договора подряда. Предметом договора подряда являются не вещи сами по себе, а процесс выполнения работ и овеществленный результат деятельности подрядчика.

     

    5)Вид договорного обязательства.

     

    Договор является возмездным, синналагматическим, консенсуальным.

     

    6)Элементы договора.

     

    6.1.) Субъекты.

     

    Наймодатель и наймонаниматель. Любые физические лица, обладающие дееспособностью, как граждане РМ, так и иностранных государств.

     

    6.2.) Предмет.

     

    Индивидидуально-определённые вещи, не запрещённые законом в обороте в общем и для данного вида договоров в отдельности.

    -отдельные здания, сооружения, помещения.

    -предприятия.

    -транспортные ценности.

    -инвентарь и т.д.

     

     

    6.3.) Цена договора.

     

    Определяется суммой, выплачиваемой за пользование или владение вещью.

    Наемная плата может быть внесена в полном объеме по истечении срока договора имущественного найма. Если внесение наемной платы приурочено к определенным периодам времени, она должна вноситься по истечении этих периодов.Оплата дополнительных расходов является обязательной лишь в случае наличия договоренности об этом между сторонами.

    Если препятствия для использования нанятой вещи возникли по вине нанимателя, он не освобождается от внесения наемной платы.

     

    6.4.) Срок договора.

     

    Договор имущественного найма заключается на срок, не превышающий девяносто девять лет.

    В случае продолжения по умолчанию договорных отношений по истечении срока договора имущественного найма он считается продленным на неопределенный срок.

     

    По истечении срока договора имущественного найма наниматель обладает  преимущественным правом на заключение договора на новый срок, если:

    a) он исполнял свои договорные обязанности ранее;

    b) вещь сдается в наем на новый срок;

    c) он согласен с новыми договорными условиями, установленными наймодателем.

     

     

     

    6.5.) Форма договора.

     

    Договор найма недвижимого имущества заключается в письменной форме.

    Договор найма недвижимого имущества на срок более трех лет подлежит регистрации в реестре недвижимого имущества. Несоблюдение этого правила влечет невозможность предъявления договора третьим лицам.

     

     

    7)Содержание. Права и обязанности сторон.

     

    Права нанимателя.

     

    Наниматель вправе передать нанятую вещь в поднаем или уступить наем лишь с согласия наймодателя. В этих целях он обязан сообщить наймодателю о своем намерении и указать имя или наименование и адрес лица, которому он намеревается передать вещь в поднаем или уступить наем.

     

    Несоблюдение наймодателем обязанности проведения капю ремонта, дает нанимателю право произвести капитальный ремонт и отнести расходы на него в счет наемной платы.

     

    Наниматель, права пользования которого нарушены другим нанимателем или лицами, которым он разрешил пользование вещью или доступ к ней, может добиваться, в зависимости от обстоятельств, уменьшения наемной платы или расторжения договора, если он сообщил общему наймодателю о нарушениях, затрагивающих его право пользования, и они продолжают существовать.

     

    В случае, когда нанятая вещь является недвижимостью, наниматель не отвечает за убытки, причиненные вследствие пожара, если не будет доказано, что пожар возник по вине нанимателя или лиц, которым он разрешил пользование недвижимостью или доступ к ней.

     

    По истечении срока договора или при его расторжении наниматель вправе отделить улучшения нанятой вещи, произведенные с согласия наймодателя, отделимые без вреда для нее, либо потребовать возмещения их стоимости наймодателем, если законом или договором не предусмотрено иное.

     

    Наниматель вправе отделить улучшения, произведенные без согласия наймодателя, если они отделимы без вреда для нее либо если наймодатель отказывается возместить их стоимость. Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, неотделимые без вреда для нее, становятся собственностью наймодателя.

     

    По требованию наймодателя строения и сооружения, воздвигнутые без согласия наймодателя, подлежат сносу нанимателем либо за его счет.

     

    Обязанности нанимателя

     

    Наниматель обязан:

     

    a) использовать вещь по назначению и в соответствии с условиями договора;

    b) беречь вещь и обеспечивать ее сохранность;

    c) покрывать текущие расходы, связанные с пользованием вещью и поддержанием ее в исправном состоянии;

    d) производить текущий ремонт вещи.

     

    Наниматель обязан действовать таким образом, чтобы не препятствовать нормальному пользованию вещью другими нанимателями. Наниматель обязан возместить наймодателю и остальным нанимателям убытки, причиненные нарушением этой обязанности, независимо от того, кем они причинены, – им лично или лицами, которым он разрешил пользование вещью или доступ к ней.

     

    Наниматель обязан возместить убытки, причиненные наймодателю вследствие потерь, понесенных нанятой вещью, если не докажет, что потери не могут вменяться в вину ему или лицам, которым он разрешил пользование вещью или доступ к ней.

     

     

    Права наймодателя.

     

    Наймодатель вправе проверять состояние нанятой вещи, выполнять работы в отношении нее, а в случае найма недвижимости вправе показывать ее возможным покупателям или нанимателям, будучи обязанным при этом разумно осуществлять свои права.

     

     

    Обязанности наймодателя.

     

    Наймодатель не может отказать в согласии на поднаем нанятой вещи или уступку найма, если после заключения договора найма у нанимателя возник законный интерес предоставить вещь полностью или частично третьему лицу. Это правило не применяется, если третье лицо не внушает доверия или нанятое помещение становится перенаселенным либо если по другим обоснованным  причинам  от  наймодателя  нельзя требовать поднайма или уступки найма.

     

    Наймодатель, давший согласие на поднаем или уступку найма, не может требовать более чем возмещения разумных расходов, которые могут вытекать из поднайма или уступки найма.

     

    Наймодатель обязан производить капитальный ремонт нанятого имущества, если законом или договором не предусмотрено иное.

     

    Наймодатель обязан предоставить нанимателю вещь в состоянии, соответствующем ее назначению, установленному договором, и поддерживать ее в таком состоянии весь период найма.

     

    8)Изменение и расторжение договора имущественного найма.

     

     

    Договор имущественного найма, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по требованию любой из сторон с предварительным уведомлением об этом другой стороны за три месяца в отношении недвижимой вещи и за один месяц в отношении движимой вещи, если договором не предусмотрено иное. Если жилище или любое  другое помещение, предназначенное для жилья, находится в состоянии, представляющем реальную угрозу для здоровья людей, наниматель может расторгнуть договор без предварительного уведомления. Наниматель обладает этим правом и в случае, когда при заключении договора он знал об угрозе и не предъявил требования по этому поводу. В результате расторжения договора имущественного найма расторгается и договор поднайма, если договором найма не предусмотрено иное.

     

     

    Наймодатель вправе требовать расторжения договора в случае, если наниматель:

    a) не использует нанятое имущество по назначению или в соответствии с условиями договора;

    b) умышленно или вследствие проступка допускает ухудшение состояния вещи либо создает реальную угрозу такого ухудшения;

    c) не вносит наемную плату в течение трех месяцев по истечении срока уплаты, если договором не предусмотрено иное;

    d) заключил договор поднайма без согласия наймодателя.

     

    Законом или договором могут быть предусмотрены и иные основания расторжения договора по инициативе наймодателя.

     

    Наниматель вправе требовать расторжения договора в случае:

     

    a) утраты трудоспособности и невозможности использования нанятой вещи;

    b) лишения свободы и невозможности исполнения договорных обязанностей.

     

    Законом или договором могут быть предусмотрены и иные основания расторжения договора по инициативе нанимателя.

     

     

    9)Прекращение договора имущественного найма.

     

    Имущественный  наем прекращается:

     

    a) по истечении срока договора;

    b) в случае гибели нанятой вещи;

    c) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

     

     

    10)Ответственность по договору имущественного найма.

     

    Наниматель не отвечает за обычный износ нанятой вещи, если она использовалась в соответствии с назначением и условиями договора.

    В случае, когда неисполнением обязанностей поднанимателем причиняются существенные убытки наймодателю или другим нанимателям, наймодатель может потребовать расторжения договора поднайма. В случае неисполнения наймодателем своих обязанностей поднаниматель может осуществить права нанимателя с тем, чтобы заставить наймодателя  исполнить их.

     

    В случае невозвращения нанятой вещи нанимателем после прекращения договорных отношений наймодатель вправе требовать внесения наемной платы за весь период просрочки. Может быть востребовано также возмещение убытков в части, не покрытой наемной платой.