Юридические исследования - Договор аренды - правовой анализ. -

На главную >>>

Гражданское право: Договор аренды - правовой анализ.


    Договор аренды - соглашение, заключаемое между одной стороной -  собственником или иным законным владельцем земельных участков либо другого  сельскохозяйственного имущества (арендодателем) и другой стороной (арендатором), об эксплуатации этого  имущества на протяжении определенного срока за установленную сторонами  плату;


    ДОГОВОР АРЕНДЫ.

     

    1)Научное понятие, легальное понятие.

     

    Закон

    Договор аренды - соглашение, заключаемое между одной стороной -  собственником или иным законным владельцем земельных участков либо другого  сельскохозяйственного имущества (арендодателем) и другой стороной (арендатором), об эксплуатации этого  имущества на протяжении определенного срока за установленную сторонами  плату;

     

    Кодекс

    Арендой признается договор,  заключаемый  между  одной стороной – собственником, узуфруктуарием или иным законным владельцем земельных участков и другого сельскохозяйственного имущества  (арендодателем) и другой стороной (арендатором), об их эксплуатации в течение определенного срока и по установленной сторонами цене.

     

    По соглашению сторон положения об аренде применяются и к имущественному найму другой недвижимости.

    К договору аренды применяются соответствующим образом положения об имущественном найме в той мере, в которой настоящей главой не предусмотрено иное.

     

     

    2)Правовое регулирование ГКРМ.

     

    Книга 3, Раздел 3, Глава 9, статьи 911-922.

     

    3)Иные нормативные акты.

    ЗАКОН Nr. 198 от  15.05.2003 об аренде в сельском хозяйстве

    указы Президента;

    постановления Правительства РМ;

    нормативные акты отдельных министерств и ведомств;

    обычаи делового оборота;

    нормы Раздела первого ГК РМ об обязательствах и договорах в общем (заключение договоров, цена и пр.).

     

    4)Сравнительный анализ с другими договорами.

     

    От договора дарения  договор аренды отличает возмездный характер, т.е. присутствие эквивалентно возмездных отношений между сторонами договора.

                От договора подряда. Предметом договора подряда являются не вещи сами по себе, а процесс выполнения работ и овеществленный результат деятельности подрядчика.

     

     

    5)Вид договорного обязательства.

     

    Аренда - консенсуальный, синналагматический, возмездный, срочный договор.

     

    6)Элементы договора.

     

    6.1.) Субъекты.

     

    Арендодатель - физическое или юридическое лицо, которое является собственником или другим законным владельцем арендуемого сельскохозяйственного имущества. Арендодателем может быть и группа собственников  сельскохозяйственного имущества; 

    Арендатор -  юридическое лицо и/или физическое лицо, соответственно имеющие место  нахождения и/или место жительства в Республике  Молдова,  арендующие сельскохозяйственное имущество;

    Субарендатор.

     

    6.2.) Предмет.

     

    Объектом арендных отношений является сельскохозяйственное имущество, составляющее публичную или частную собственность, за исключением  имущества, которое изъято  из гражданского оборота или в отношении которого  законом установлены иные запреты либо ограничения.

     

    6.3.) Цена договора.

     

    Цена договора определяется арендной платой за использование объекта аренды.

     

    Арендная плата вносится в натуре или в денежном выражении либо в натуре и денежном выражении согласно договоренности между сторонами и осуществляется в установленные договором сроки и месте.

     

    Элементами, в зависимости от которых определяется арендная плата по каждой категории пользования вещью, могут быть площадь земельного участка, производственный потенциал, структура участка, рельеф местности, степень возможности механизации, доступность, расстояние до мест складирования, переработки или реализации, состояние зданий, оборудования и другого инвентаря, а также степень амортизации арендуемой сельскохозяйственной техники.

     

    Арендная плата в натуре устанавливается в определенном количестве продукции или в процентах от объема продукции. Продукция, которой оплачивается аренда, определяется сторонами в зависимости от специфики сельскохозяйственной деятельности и от зоны.

     

    Сроки и место внесения арендной платы в натуре устанавливаются сторонами с учетом вида продукции и специфики ее получения.

     

    При случайной гибели более половины плодов, полученных вследствие аренды, арендатор может требовать пропорционального уменьшения арендной платы. Право на уменьшение арендной платы сохраняется до момента отделения плодов (уборки урожая).

     

    6.4.) Срок договора.

     

    Срок аренды не может составлять менее одного года.

    За три месяца до истечения срока аренды  арендодатель должен предупредить арендатора посредством предварительного уведомления о своем намерении не продлевать договор аренды.

    Если срок аренды истек, а арендодатель не потребовал передачи ему земельного участка и арендатор продолжает эксплуатацию участка, договор аренды считается продленным на один год.

     

     

    6.5.) Форма договора.

     

    Договор аренды заключается в письменной форме.

     

    7)Содержание. Права и обязанности сторон.

     

     

    Обязанности арендодателя

     

     1. Передать имущество в состоянии, определенном условиями договора (арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал).

     2. Предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество.

     

     Права арендодателя

     

     1. Требовать уплаты арендной платы.

     2. Требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором.

     3. Требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

     

     Обязанности арендатора

     

     1. Использовать имущество в соответствии с договором и его назначением.

     2. Своевременно вносить арендную плату.

     3. Нести  расходы по содержанию имущества.

     4. Возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

     5. При невозврате имущества в установленный срок, внести арендную плату за все время просрочки.

     

     Права арендатора

     

     1. Истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества.

     2. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора арендодателем.

     3. При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

     а) требовать их устранения либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора и возмещения убытков;

     б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя.

     4. Требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество.

     5. Сдавать имущество с согласия арендодателя в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

     7. Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

     8. Продлить договор аренды на новый срок при соблюдении всех необходимых условий.

     

     

    8)Изменение и расторжение договора аренды.

     

     

    Основаниями досрочного прекращения договора являются:

     По требованию арендодателя:

     а) использование арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

     б) значительное ухудшение арендатором арендованного имущества;

     в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

     г) в иных случаях, предусмотренных договором.

     

    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

     

     

     По требованию арендатора:

     а) непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

     б) выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению, за которые отвечает арендодатель;

     в) непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

     

     

    В случае расторжения договора аренды сельскохозяйственных угодий до истечения сельскохозяйственного года арендодатель обязан уплатить арендатору стоимость плодов, которые, хотя и не могут быть отделены на момент расторжения, смогут быть отделены до истечения года при условии нормального ведения хозяйства.

     

     

     

    Изменение условий договора аренды

     

    Условия договора аренды сельскохозяйственного имущества могут быть изменены по обоюдному согласию сторон или по  решению  судебной инстанции.

    Если  одна из сторон намеревается изменить условия договора, она обязана обратиться с предложением к другой стороне для получения согласия  не менее чем в течение  30 дней с момента внесения предложения. При изменении условий договора аренды стороны подписывают дополнительное соглашение, которое является составной частью основного договора и регистрируется в установленном законом порядке.

     

     

    9)Прекращение договора аренды.

     

    Действие договора аренды сельскохозяйственного имущества прекращается в случаях:

    a) истечения срока аренды;

    b) объявления договора недействительным;

    c) гибели взятого в аренду  имущества;

    d) расторжения договора;

    e) в других случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

     

     

    10)Ответственность по договору аренды.

     

    За невыполнение или ненадлежащее выполнение сторонами предусмотренных договором аренды сельскохозяйственного имущества условий виновная сторона несет ответственность, установленную действующим законодательством или договором.

    Прекращение действия договора аренды не освобождает стороны от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора в период его действия.

    Споры, возникающие при заключении, при выполнении, изменении условий и прекращении действия договоров аренды сельскохозяйственного имущества, а также при исполнении настоящего  закона, рассматриваются компетентными судебными инстанциями.